נדל"ן בבת ים - שואלים שמאי

מהו טופס 4 ואיך הוא משפיע על מחירי הנכסים?

טופס 4, או בשמו המלא "תעודת גמר", הוא מסמך חשוב שמנפיקה הרשות המקומית המאשר כי העבודה על הנכס (בניין, חנות או נכס אחר) הסתיימה בהתאם להיתר הבנייה שניתן, וכי המבנה עומד בכל תקני הבנייה והבטיחות הנדרשים. ללא טופס 4, הנכס אינו נחשב כמושלם מבחינה חוקית, מה שעלול להשפיע על ערכו בשוק, על מחיר השכירות שלו, ועל אפשרויות המימון.

בטור זה, נבחן כיצד היעדר טופס 4 עשוי להשפיע על עסקאות נדל"ן ומה הסיכונים הכרוכים ברכישת נכס ללא טופס כזה.

כיצד היעדר טופס 4 משפיע על הנכס?

השפעה על מחיר הרכישה

1. ירידה בערך הנכס: נכס ללא טופס 4 נתפס כנכס בעייתי מבחינה חוקית, ולכן ערכו עשוי להיות נמוך יותר. רוכשים פוטנציאליים עלולים לחשוש מבעיות רגולטוריות או תקנים שלא הושלמו, מה שיפחית את הביקוש.
2. בעיות במימון: מרבית הבנקים לא מאשרים מתן משכנתאות לנכסים חסרי טופס 4. קושי זה מייצר מגבלה משמעותית עבור רוכשים פוטנציאליים.

השפעה על מחיר השכירות

1. חשש מצד שוכרים: נכס ללא טופס 4 עשוי לעורר חששות בקרב שוכרים, בעיקר בשל שאלות סביב בטיחות המבנה ועמידתו בתקנות.
2. ירידה במחיר השכירות: היעדר טופס 4 עשוי להוביל להוזלה בשכירות, מה שיכול להוות יתרון זמני עבור שוכרים שמוכנים לקחת את הסיכון – אך לרוב מדובר בפתרון לזמן קצר בלבד.

איך מקבלים טופס 4?

כדי להנפיק טופס 4 לנכס, יש להשלים את השלבים הבאים:

1. סיום עבודות הבנייה: על כל העבודות המפורטות בהיתר הבנייה להסתיים בפועל.
2. עבודות פנים וחוץ: כל המערכות החיוניות (כגון חשמל, מים וסניטריה) חייבות להיות מושלמות ובמצב תקני.
3. בדיקות בטיחות: יש לבצע ביקורות מקצועיות לאישור עמידות המבנה בתקנים.
4. הגשה לרשות המקומית: יש להגיש את האישורים הנדרשים לרשות המקומית ולהבטיח התאמה מלאה להיתר הבנייה.

מהם הסיכונים ברכישת נכס ללא טופס 4?

1. בעיות חוקיות: נכס ללא טופס 4 עלול להימצא במצב חוקי בעייתי. חשוב לבצע בדיקה מעמיקה עם שמאי או עורך דין לפני קבלת החלטה.
2. עיכובים בשימוש: היעדר טופס 4 עלול להוביל לעיכובים באכלוס הנכס, למניעת חיבורים לתשתיות חיוניות כמו מים וחשמל, ולבעיות בתחזוקה השוטפת.
3. הפסד כספי: היעדר הטופס עלול להשפיע על הערך העתידי של הנכס, ובמקרים מסוימים לגרור הוצאות נוספות לצורך השלמת הדרישות לקבלתו.

סיכום

טופס 4 הוא מסמך הכרחי המעיד על תקינות המבנה ומוכנותו לשימוש. היעדרו עלול להוריד את ערך הנכס, להקשות על השכרתו וליצור מכשולים משפטיים או פיננסיים עבור הרוכשים והשוכרים.

בין אם מדובר ברכישת דירה, חנות או כל נכס אחר – ודאו תמיד כי הנכס עומד בתנאים הנדרשים וקיבל את טופס 4 לפני קבלת החלטה.

 הכותב הוא בר תעיזי, שמאי מקרקעין מוסמך המתמחה בנדל"ן בבת ים והסביבה ושותף בחברת השמאות Value It